高架下の商業活動について

中央支部　青山　直樹

商店街研究会の９月例会は、齋藤彰氏（中小企業診断士、１級販売士、SC経営士）を講師に招き、高架下の商業活動について講演いただいた。齋藤氏はＪＲ東日本でエキナカの店舗経営などに携わった経験があり、その立場から、高架下の特徴、活用の歴史、管理方法、最近の開発事例などについて説明があった。

１．高架下の特長
（1）鉄道高架下とは
鉄道高架と地面に囲まれた空間をいう。幅は線路の本数、高さは交差する道路の影響を受ける。東北新幹線では、環状７号線と交差する東十条駅付近や、東京外環道と交差する北戸田駅付近の高架が高い。

（2）なぜ高架化されたか？
①交通渋滞の解消
　車社会の進展で、遮断機が多いと交通渋滞が多く起きた。
②他の手法に比べコストがかからない
地下化、アンダーパスに比べるとコストがかからない。

（3）時代区分でみる高架下
　現在のJRの　東京周辺の主な高架下は、山手線：上野・新橋間、総武線：秋葉原・新小岩間、京葉線：塩見・新木場間、常磐線：綾瀬・金町間、埼京線：赤羽・浮間舟渡間、中央線：高円寺・吉祥寺間がある。
①明治・大正期から昭和戦前まで
　中央線は御茶ノ水から万世橋まで、山手線は上野まで、総武線は両国まで、東海道線は新橋から有楽町までがそれぞれ終点であった。1914年（大正３年）に東京駅が完成するのに合わせて、上野と有楽町、お茶の水と秋葉原と両国、万世橋と神田間の高架が行われた。
高架化に関しては、ドイツなどからの技術を導入して行い、国の違いにより煉瓦の色やアーチや工事方法が異なった。

②高度経済成長期（1970年頃～）
車社会となり東京外周部で高架化が盛んになった

③現在（2010年頃～）
現在は、耐震補強工事・駅改良工事により高架下に開発スペースが創出されている。

（4）高架下の法的規制について
【建築基準法】
高架の工作物内に設ける事務所、店舗、興行場、倉庫その他これらに類する施設は建築物になる。

【行政指導】
接道状況による高架下の側道と配置状況により、高架下、避難及び消防活動上必要な道路が設置される。

（5）建運協定（昭和44年）
建設省と運輸省の間で締結された協定で、国または地方公共団体が高架下を利用する場合、貸付可能面積の15％までを公租公課相当額として無料で使用できる。国や区は、駐輪場として利用することが多い。

（6）高架下の用途
　駅ビル、店舗、駐輪場、事務所、駐車場、倉庫、公園、資材置き場などに利用されている。

（7）高架化された年代による高架下空間の土地利用形態
①昭和39年以前：小規模店舗（32.4%）、未利用地 （12.4%）、倉庫 （11.7%)
②昭和40～49年：駐車場 (24.0%)、事務所 （16.7％）、未利用地 （14.8％）
③昭和50～59年：駐車場 (28.9％）、未利用地 （12.9％）、大規模店舗（12.5％）
④昭和60年以降：駐車場 （51.8％）、未利用地 (23.2%)、駐輪場 （10.7％）
郊外化により高架下が増えたことで、駐車場の利用が増えている。

２．高架下の管理
（1）管理手法について
　鉄道用地図では、東京駅を基準に距離を決められる。用地境界や距離標が設置されている。
駅などの高架下の貸付物件の所在表示では、「高架橋の所在：東京都千代田区鍛冶町二丁目〇番〇」と一括で表示されるため、高架下の物件を管理するとき、「東北本線 神田・秋葉原間 １ｋ△△△m付近□□高架下第▽号」と表示される。

（2）事業者との契約について
①間接貸付
JRが土地賃貸借をJRTK（子会社）と契約し、JRTKが契約者と建物賃貸借契約を結ぶ。
所有区分は、土地がJR用地、躯体がJRTK財産、内装・電気水道などが契約者財産になる。

②直接貸付
　JRが契約者と土地賃貸借契約をし、契約者はテナントと建物賃貸借契約を結ぶ
所有区分は、土地がJR用地、建物（躯体と内装）および電気水道などが、契約者またはテナントの契約者財産になる。

（3）駅ビルの契約金などについて
　かつては、保証金を取っていたが今は取っていない。敷金は10カ月程度。毎月家賃、共益費、販促費などを徴収している。
定期借家契約は、デベロッパーによって契約期間が異なる。設備投資の大きい業種は契約期間が長い。たとえば、厨房設備を持つ飲食店、医療機器を持つクリニックなどである。

（4）高架橋と土木構造物の適用法
鉄道高架下の建物は、借地借家法の適用を受ける。土地については、鉄道高架線路下の特殊性と公共性から、借地借家法の適用を受けない。

３．開発事例
（1）なぜ高架化の開発が注目されるか？
①駅周辺に開発スペースがない
②連続立体交差・耐震補強工事などにより開発スペースを創出できるようになった
③建築技術の向上により、高架下の振動・騒音対策が進歩した

（2）ＪＲ東日本の主な高架下開発
開発・運営会社：（株）ジェイアール東日本都市開発
主な事業：開発管理事業、オフィス・住宅事業、ショッピングセンター事業、物販・飲食事業

①2K540： 2011年９月全体開業
場 所：秋葉原・御徒町間、施設特性 「ものづくり」をテーマとしたアトリエショップ（工房＋ショップ）

②日比谷ＯＫＵＲＯＪＩ 2020年９月開業
場 所：有楽町・新橋間、コンセプト 「100年の歴史を次の100年につなぐ」有楽町

③阿佐ヶ谷～高円寺　2017年４月
施設特性：阿佐ヶ谷駅周辺の商業施設を順次開発、近隣のＪＲ社宅跡地を賃貸住宅・商業施設にリノベーション
施設名称：alːku（アルーク）阿佐ヶ谷、開 業 2020年４月、施設特性 高円寺アニメストリート跡

④Ｂｅａｎｓ赤羽　場所：赤羽駅高架下
施設名称：開業1990年11月 アルカード赤羽、2000年４月アルカード赤羽生活提案館

⑤ecute赤羽　場 所：赤羽駅改札内　2011年
施設名称：エキュート赤羽

（３）私鉄での開発事例
私鉄では大森駅・梅屋敷間のものづくり複合施設（京浜急行電鉄）、浅草・東京スカイツリー間の東京ミズマチ（東武鉄道）、下北駅高架下のミカン下北（京王電鉄）、東北沢・世田谷間の下北線路街（小田急電鉄）などの開発事例がある。